Выручит малоэтажка

Абсолютное большинство россиян могут приобрести жилье только с помощью ипотечного кредита – если дадут. В 2010 году, по статистике Банка России, было выдано 301,4 тыс. ипотечных жилищных кредитов. Ясно, что семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в России на пару порядков больше, но примериваться к покупке квартиры или дома даже с помощью ипотеки для слишком многих из них бессмысленно – в ситуации, когда стоимость одного квадратного метра может в разы превышать размер ежемесячного дохода.

Нельзя сказать, что государство отрицает наличие проблемы или ее игнорирует. Принята федеральная целевая программа «Жилище» с вполне четко заданными целевыми ориентирами. Годовой объем ввода жилья, который сейчас составляет 63 млн кв. м, согласно программе, в 2015 году должен увеличиться в полтора раза, до 90 млн кв. м, причем 60% этих метров будут относиться к жилью эконом-класса (сейчас только 40%). В результате, если планы эти будут реализованы, доля семей, имеющих возможность приобрести жилье («соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями») с помощью собственных и заемных средств, возрастет с 19% сейчас до 30% в 2015 году.

Это будет серьезным прогрессом, однако заметим, что если покупка жилья через четыре года станет так или иначе доступна 30% домохозяйств, это все равно никак не изменит участь прочих 70%, для которых стоимость метра останется такой же недостижимо высокой, как и сейчас.

Вопросам жилищной политики отводится важное место в рамках подготовки «Стратегии-2020». Достаточно сказать, что ими занимается рабочая группа под руководством известных экономистов, профессоров Владимира Мау и Евгения Ясина. В докладе, опубликованном группой 12 июля, говорится, что теоретически, в случае реализации целевых показателей по объему строительства, среднюю стоимость метра можно было бы сбить до примерно 40 тыс. рублей к 2015 году и до менее чем 10 тыс. рублей к 2020 году.

Однако эксперты здесь же заявляют, что это невыполнимый сценарий: «Конечно, такой прогноз не может быть реализован, поскольку при таком снижении цен начали бы сокращаться инвестиции в жилищное строительство, повысились бы риски и уменьшились объемы ипотечного кредитования, то есть рынок сам дал бы сигнал к сокращению объемов жилищного строительства».

Поэтому, скорее всего, говорится в докладе, произойдет рост объемов жилищного строительства «на фоне стабилизации реальных цен на жилье». Это значит, согласно экспертным расчетам, что стоимость квадратного метра в 2015 году будет на уровне 75 тыс. рублей в текущих ценах. Можно предположить, что такую цену не осилят очень и очень многие домохозяйства, даже с помощью ипотеки.

Отметим, что и сейчас, при нынешних темпах жилищного строительства, Россия выглядит вполне прилично на фоне многих развитых стран по таким показателям, как ввод метража на одного человека (0,42 кв. м. против 0,24 кв. м в Германии или 0,26 кв. м. в Швеции) или ввод жилых единиц (в России – 4,9 на 1 тыс. чел. против 3,7 в США и 2,1 в той же Германии). Проблема только в том, что цена метра у нас растет быстрее, чем доходы населения, да и обеспеченность жильем намного хуже.

Поэтому объемы строительства надо резко увеличивать, что и предусматривается ФЦП «Жилище» – причем за счет жилья эконом-класса. Государство и строительный комплекс видят решение задачи в массовом малоэтажном строительстве, которое, по зарубежному опыту (и уже российскому), позволяет быстро и относительно недорого вводить в строй много новых жилых единиц – были бы участки под застройку.

В 2010 году 43,7% от всего введенного в РФ жилья была малоэтажка. Конечно, далеко не вся она была эконом-класса – сегодня рынок малоэтажного строительства ориентирован в первую очередь на бизнес- и премиум-класс. Но уже в 2013 году доля малоэтажного строительства должна, согласно ФЦП «Жилье», вырасти до 60%.

Параллельно должно происходить удешевление метража. Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС) ежегодно проводит конкурс «Дом XXI века» – на лучший архитектурный проект малоэтажного дома экономического класса. Под этим понимается индивидуальный дом, дом блокированной застройки («лэйнхаусы») или малоэтажный многоквартирный дом. По условиям конкурса, предельная себестоимость строительства жилья без учета затрат на проведение наружных инженерных сетей – 25 тыс. рублей за один квадратный метр (некоторые участники конкурса представили проекты и с меньшей себестоимостью). Здесь, конечно, встает вопрос, какую маржу захочет назначить застройщик: 25 тыс. рублей за метр себестоимости легко могут превратиться в 50 тыс. рублей и более для покупателя.

Хотя Фонд РЖС не может в буквальном смысле диктовать цены застройщику, тем не менее он способен влиять на ценообразование. «Фонд прямо указывает потенциальным застройщикам в проектной документации, какое жилье должно быть построено на его участках, каков минимальный объем жилья экономического класса, требования к качеству, – рассказал „Эксперту Online” заместитель генерального директора Федерального фонда РЖС Алексей Фурсин. – Условия освоения участков таковы, что застройщик, который приобретает право аренды участков фонда на открытом аукционе, имеет экономическую мотивацию быстрее реализовать построенное жилье: продавать большие объемы, иначе ему приходится платить арендную плату за участок за более длительный срок. В этих условиях „держать цены”, придерживая жилье, становится невыгодным. В тех регионах, где уже сданы дома на участках фонда, например в Кирове, Курске, Чебоксарах, цены на построенное жилье примерно на 10% ниже среднерыночных, и квартиры хорошо раскупаются».

По словам вице-президента Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Сергея Милушкина, в общем случае проблема продажной цены, как и организации участков под застройку, решается в рамках государственно-частного партнерства. Образцовые примеры – малоэтажные поселки Экодолье под Оренбургом и Светлореченское под Екатеринбургом. Там региональные власти выделили землю, обеспечили подведение инженерных коммуникаций и строительство инфраструктуры (дороги, магазины и прочее), естественные монополии бесплатно подключили к сетям. Это позволяет иметь низкую себестоимость строительства.

Успешный опыт строительства малоэтажного жилья эконом-класса – оренбургский, екатеринбургский, в ряде других регионов – вполне доступен для тиражирования. Но для этого надо, чтобы устоялась схема действий всех сторон – когда ясно, какие выделяются участки, кто застроит их инфраструктурой и подведет коммуникации. А бизнес, со своей стороны, должен строить по разумным ценам, а не накручивать 200-300% – на развитых рынках строительные компании зарабатывают 10-15%.

Однако застройщики, уже имеющие положительные результаты, ведут экспансию в регионах России, не дожидаясь, пока «устоится схема». Как рассказал генеральный директор управляющей компании «Экодолье» Константин Филиппишин, проекты, аналогичные поселку Экодолье под Оренбургом, уже реализуются около Обнинска и Калуги, планируются к реализации в Уфе, Самаре, Екатеринбурге, Ленинградской области и Подмосковье. В этих проектах участвует Европейский банк реконструкции и развития. По словам господина Филиппишина, застройщиков, специализирующихся именно на эконом-классе, пока в России немного, они только появляются. «Экодолье» – одна из первых компаний-застройщиков в области малоэтажки, планирующих зарабатывать за счет не большой маржи, а высокого оборота.  

Для тех же, кто не сможет (или не захочет) приобрести в собственность малоэтажное жилье даже и эконом-класса, предусматривается создание съемного жилья с более низкой по сравнению с тем, что есть на рынке сейчас, арендной платой. Пилотный проект сейчас реализуется в Калуге, где квартиры площадью до 45 кв. м будут сдаваться за 8-12 тыс. рублей в месяц. Арендная плата зависит от срока окупаемости проекта и ставки, по которой кредитуется проект. При ставке кредитования несколько ниже, чем в Калуге, и стоимость аренды будет меньше – 6-8 тыс. рублей. Иными словами, чем  больше «длинных» и недорогих денег можно будет привлечь под проекты арендного жилья, тем больше его можно будет построить и тем дешевле будет аренда.

Угрозу перспективам малоэтажного строительства, как и во многих других случаях, представляет главным образом наша институциональная среда. В странах ОЭСР для согласования строительства склада (такой «бенчмарк» для международных сопоставлений) инвестор должен в среднем пройти 15 бюрократических процедур, а в России – свыше 50, что занимает более двух лет. Стоимость подключения к водопроводу, электросетям и канализации в России в 40 раз дороже, чем в среднем в ОЭСР. При таких обстоятельствах непросто заинтересовать инвесторов проектами жилищного строительства. С другой стороны (с учетом наших непростых реалий), Фонд РЖС приглашает застройщиков, можно сказать, на все готовое, предлагая земельные участки, обеспеченные инфраструктурой, документами и финансовыми механизмами освоения.

Проблема участков, выделенных и подготовленных к строительству, на самом деле стоит очень остро. По этой причине многие эксперты скептически высказываютсяотносительно будущего малоэтажного домостроения, полагая, что в конечном счете первоначальный импульс упрется в земельный тупик.

Однако, как рассказали «Эксперту Online» в Фонде РЖС, объем земель, предоставляемых одним только фондом под малоэтажное строительство, ежегодно увеличивается. Так, в 2011 году под малоэтажное жилищное строительство планируется предоставить не менее 1200 га, в 2012 году – 2400 га, начиная с 2013 года – не менее 3600 га ежегодно. Объем малоэтажного строительства на земельных участках фонда вырастет примерно до 13,5 млн кв. м к 2015 году, и акцент делается на недорогое жилье. Сегодня более 70% жилья, возводимого на участках, выделенных РЖС, – это жилье эконом-класса, подчеркнул Алексей Фурсин.

http://expert.ru/2011/08/17/vyiruchit-maloetazhka/